“동일 단지내 작은 면적의 아파트이더라도 면적 차이가 많은 경우
- 작성자 : 임은정
- 등록일 : 2009.10.19
- 조회수 : 6208
“동일 단지내 작은 면적의 아파트이더라도 면적 차이가 많은 경우
큰 면적의 아파트와 유사한 것으로 볼 수 없어
그 가액을 적용하여 상속․증여세를 과세할 수 없다.”
- 조세심판원 심판결정(2009.9.25) -
상속받은 아파트와 같은 단지내 같은 면적인 67평형 아파트의 피상속인 사망 전후 6개월
이내의 매매사례가 없어 납세자는 상속받은 아파트의 기준시가(15억 8천만원)를 적용하여
상속세를 신고하였으나,
o 관할세무서는 같은 단지내에 상속받은 아파트보다 작은 57평형 아파트의 매매사례가액
28억원을 상속아파트의 시가로 인정하여 상속세를 과세하였음
최근, 국무총리 소속 조세심판원은 조세심판관합동회의 심리를 거쳐
o 67평형 아파트에 대한 상속재산 평가시 같은 단지내 57평형인 아파트는 상속아파트와
유사한 재산으로 볼 수 없어 그 거래가액(28억원)을 시가로 적용하여 과세할 수 없다고
판단하여 상속세를 취소결정하였음
이번 심판결정으로 상속․증여세 과세시 민원의 제기가 많은 매매사례가액 적용에 있어서,
비록 상속․증여재산보다 작은 면적의 아파트이더라도 면적차이가 많은 경우 유사한 것으로
볼 수 없다는 명확한 기준을 제시함으로써
o 과세관청이 매매사례가액의 적용을 제한적으로 행사토록 하여 과세상 예측가능성을
높이고,
o 납세자가 유사 면적 외의 매매사례가액까지 조사한 후 신고에 반영해야 하는 부담을 덜어
주게 됨
<별첨> 심판결정사례(조심 2009중301)
심판청구사건의 개요
o 납세자는 피상속인 사망 전후 6개월간 상속 아파트와 같은 단지내 같은 면적인 67평형
아파트의 매매사례가 없어 기준시가(15억 8천만원)를 적용하여 상속세를 신고한데
대하여, 세무서는 같은 면적의 아파트가 없으므로 같은 단지내 57평형 아파트의 매매사례
가액인 28억원으로 평가하여 상속세를 과세하자, 청구인은 조세심판원에 심판청구를 함
과세관청의 과세이유
o 상속아파트에 대하여 같은 단지, 같은 면적의 매매사례가액이 없으므로 기준시가로 평가
할 경우 같은 단지에 있는 작은 평형의 비교대상아파트보다 저가로 과세되는 문제가 있고,
o 비교대상아파트는 상속개시일 현재 기준시가, 시세, 입지조건이 모두 상속아파트보다
낮거나 불리하여 이를 시가로 본 처분청의 결정은 청구인에 불리하지 않다고 하여 이를
적용하여 상속세를 과세함
* 기준시가
상속아파트: 15억8천만원
비교대상아파트: 13억5800만원
조세심판관 합동회의 결정내용
o 상속받은 아파트는 비교대상아파트와 비교하여 동, 층, 기준시가의 차이가 있고, 면적 또한
약 10평의 차이가 있어 “동일하거나 유사한 다른 재산”으로 보기 어렵고,
o 비교대상아파트의 경우 상속아파트와 비교할 때 면적은 적고 다른 조건은 유사하여 납세자
에게 불리한 비교대상이 아니라는 처분청의 주장도 일리는 있어 보이나, 납세자에게 불리
하지 않은 과세처분이라고 하여 제한없이 비교대상으로 사용할 수 있는 것은 아니라고 할
것임
o 유사 매매사례가액을 찾기 어려울 경우 기준시가 등으로 과세되고 있고, 시가로 인정되는
유사한 재산의 범위를 지나치게 확대할 경우 과세상 예측가능성이 줄어 들고, 납세자가
유사면적 외의 매매사례가액까지 조사하여 신고에 반영해야 하는 부담을 지게 되는 점을
감안할 때
o 이 건 57평형 아파트의 매매사례가액(28억원)을 상속받은 67평형 아파트의 시가로 적용
하여 상속세를 과세하는 것은 잘못임
<참고> 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법
제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은
상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에
통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이
정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ
규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에
의한다.
제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에
의한다.
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격.
(단서 생략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조 (평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령
령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의
경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ
수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을
말한다. (단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나
유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법
제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
이내의 매매사례가 없어 납세자는 상속받은 아파트의 기준시가(15억 8천만원)를 적용하여
상속세를 신고하였으나,
o 관할세무서는 같은 단지내에 상속받은 아파트보다 작은 57평형 아파트의 매매사례가액
28억원을 상속아파트의 시가로 인정하여 상속세를 과세하였음
최근, 국무총리 소속 조세심판원은 조세심판관합동회의 심리를 거쳐
o 67평형 아파트에 대한 상속재산 평가시 같은 단지내 57평형인 아파트는 상속아파트와
유사한 재산으로 볼 수 없어 그 거래가액(28억원)을 시가로 적용하여 과세할 수 없다고
판단하여 상속세를 취소결정하였음
이번 심판결정으로 상속․증여세 과세시 민원의 제기가 많은 매매사례가액 적용에 있어서,
비록 상속․증여재산보다 작은 면적의 아파트이더라도 면적차이가 많은 경우 유사한 것으로
볼 수 없다는 명확한 기준을 제시함으로써
o 과세관청이 매매사례가액의 적용을 제한적으로 행사토록 하여 과세상 예측가능성을
높이고,
o 납세자가 유사 면적 외의 매매사례가액까지 조사한 후 신고에 반영해야 하는 부담을 덜어
주게 됨
<별첨> 심판결정사례(조심 2009중301)
심판청구사건의 개요
o 납세자는 피상속인 사망 전후 6개월간 상속 아파트와 같은 단지내 같은 면적인 67평형
아파트의 매매사례가 없어 기준시가(15억 8천만원)를 적용하여 상속세를 신고한데
대하여, 세무서는 같은 면적의 아파트가 없으므로 같은 단지내 57평형 아파트의 매매사례
가액인 28억원으로 평가하여 상속세를 과세하자, 청구인은 조세심판원에 심판청구를 함
과세관청의 과세이유
o 상속아파트에 대하여 같은 단지, 같은 면적의 매매사례가액이 없으므로 기준시가로 평가
할 경우 같은 단지에 있는 작은 평형의 비교대상아파트보다 저가로 과세되는 문제가 있고,
o 비교대상아파트는 상속개시일 현재 기준시가, 시세, 입지조건이 모두 상속아파트보다
낮거나 불리하여 이를 시가로 본 처분청의 결정은 청구인에 불리하지 않다고 하여 이를
적용하여 상속세를 과세함
* 기준시가
상속아파트: 15억8천만원
비교대상아파트: 13억5800만원
조세심판관 합동회의 결정내용
o 상속받은 아파트는 비교대상아파트와 비교하여 동, 층, 기준시가의 차이가 있고, 면적 또한
약 10평의 차이가 있어 “동일하거나 유사한 다른 재산”으로 보기 어렵고,
o 비교대상아파트의 경우 상속아파트와 비교할 때 면적은 적고 다른 조건은 유사하여 납세자
에게 불리한 비교대상이 아니라는 처분청의 주장도 일리는 있어 보이나, 납세자에게 불리
하지 않은 과세처분이라고 하여 제한없이 비교대상으로 사용할 수 있는 것은 아니라고 할
것임
o 유사 매매사례가액을 찾기 어려울 경우 기준시가 등으로 과세되고 있고, 시가로 인정되는
유사한 재산의 범위를 지나치게 확대할 경우 과세상 예측가능성이 줄어 들고, 납세자가
유사면적 외의 매매사례가액까지 조사하여 신고에 반영해야 하는 부담을 지게 되는 점을
감안할 때
o 이 건 57평형 아파트의 매매사례가액(28억원)을 상속받은 67평형 아파트의 시가로 적용
하여 상속세를 과세하는 것은 잘못임
<참고> 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법
제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은
상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에
통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이
정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ
규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에
의한다.
제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에
의한다.
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격.
(단서 생략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조 (평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령
령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의
경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ
수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을
말한다. (단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나
유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법
제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.